|
Rodzina na swoim
Program mieszkaniowy PiS Prawo i Sprawiedliwość postuluje
wybudowanie w ciągu 8 lat 3 mln mieszkań. |
1. Problem mieszkaniowy to przede wszystkim problem rodzin w Polsce. Mieszkanie jest podstawowym dobrem od posiadania którego zależy właściwe funkcjonowanie rodziny. Mieszkanie jest zarazem największą inwestycją i aktywem większości rodzin. Wydatki związane z utrzymaniem mieszkania stanowią istotna część budżetów domowych polskich rodzin.. Sektor mieszkaniowy ma ogromne znaczenie z punktu widzenia rozwoju gospodarczego i promowania stabilności społecznej. Inwestycje w mieszkania przeciętnie na świecie stanowią od 15 do 35% łącznych nakładów inwestycyjnych a budownictwo mieszkaniowe i sektory związane z mieszkalnictwem dają zatrudnienie blisko 10% siły roboczej.
2. Tymczasem zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w Polsce pozostawia wiele do życzenia. Nasycenie w mieszkania, tj. liczba mieszkań przypadająca na 1000 ludności, wynosi 327,6, co wśród krajów Unii Europejskiej, plasuje nas na jednym z ostatnich miejsc. Nadal ponad 4 mln osób (10,7 % ogółu ludności) mieszka w warunkach przeludnienia (na jedną izbę przypada 2 i więcej osób). Potwierdza to także kształtowanie się wskaźnika zaludnienia na pokój. Prawie 22,2% ludności mieszka w warunkach zaludnienia 2 i więcej osób na 1 pokój, w tym 6,3 % to jest 3,8 mln osób- 3 i więcej osób na 1 pokój (warunki substandardowe). Jednocześnie rozmiary budownictwa mieszkaniowego są zbyt małe by odrobić istniejące zaległości. Ilość mieszkań oddawanych do użytku w okresie ostatnich 15 lat ustabilizowała się na poziomie około 100 tys. rocznie. W latach 1991-95 średnia roczna liczba mieszkań oddawanych do użytku wynosiła 101,4 tys, w następnym pięcioleciu - 77,3 tys. by w kolejnych latach 2000 - 2002 osiągnąć średnio 91,7 tys.
3. Każda rodzina powinna dysponować samodzielnym mieszkaniem .Odpowiedzią na to wyzwanie powinno być doprowadzenie do wybudowania 3 milionów mieszkań w 8 lat. Poprawa sytuacji mieszkaniowej rodzin polskich powinna w istotny sposób pomóc także w poprawie sytuacji demograficznej w Polsce i dlatego program proponuje szczególne preferencje dla rodzin wielodzietnych.
4. Zagadnienia mieszkaniowe są zbyt ważne aby pozostawić rozwiązanie problemów budownictwa mieszkaniowego samemu rynkowi. Konieczne jest mądre partnerstwo państwa i sektora prywatnego. Rola Państwa nie powinna być postrzegana jako rola dostarczyciela mieszkań dla społeczeństwa. Żadne państwo nie jest w stanie takiej funkcji spełniać. Ponadto, doświadczenia pokazują iż tego typu aktywność Państwa najczęściej prowadzi do nieefektywności i nadużyć. Państwo powinno koncentrować się na tworzeniu warunków dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Wspomaganie finansowe powinno być zróżnicowane w zależności od statusu materialnego rodziny. Ważne jest stworzenie warunków dla rozwoju dostępnego kredytu hipotecznego dla rodzin o niskich i średnich dochodach.
5. Rozwój budownictwa mieszkaniowego będzie miał pozytywne skutki także dla sytuacji gospodarczej Polski. Wzrost liczby budowanych mieszkań powinien doprowadzić do zwiększenia zatrudnienia w budownictwie oraz branżach pracujących na potrzeby budownictwa. Większa liczba nowych mieszkań to nie tylko popyt na materiały budowlane i elementy wykończenia wnętrz. Nowe mieszkania będą wyposażane także w meble i inne niezbędne dobra. W efekcie realizacja programu mieszkaniowego będzie skutkować spadkiem bezrobocia i zwiększeniem produkcji sprzedanej, nawet w sytuacji, gdyby część popytu została zaspokojona z importu. Zmniejszenie bezrobocia oznacza zarówno zmniejszenie kosztów związanych ze wsparciem państwa dla osób bezrobotnych, ale także wzrost wpływów budżetowych. Efektem tych działań powinien być wzrost tempa wzrostu gospodarczego.
6. Program mieszkaniowy powinien być także elementem walki z zapaścią demograficzną w Polsce. Jeśli nie uda się jej zapobiec, liczba mieszkańców Polski zacznie w szybkim tempie spadać, co spowoduje m.in. zapaść repartycyjnej części systemu emerytalnego i problemy z możliwością finansowania kosztów opieki zdrowotnej. W dalszej perspektywie może to zagrozić suwerenności i odrębności narodowej Polski.
7. Podstawą źródłem finansowania dalszego rozwoju budownictwa mieszkaniowego winien być system bankowy a instrumentem kredyt hipoteczny. W Polsce dobrze rozwija się rynek kredytów mieszkaniowych istnieje konkurencyjna oferta banków przy relatywnie niskim oprocentowaniu. Konieczne jest jednak stworzenie warunków objęcia ofertą bankową szerszej grupy gospodarstw domowych, w tym gospodarstw o średnich i niskich dochodach.
8. Założenie budowy 3 mln mieszkań w 8 lat powinno być zrealizowane w trzech głównych segmentach:
a) budownictwo rynkowe,
b) budownictwo społeczne,
c) budownictwo socjalne,
przy czym główna część podaży nowych mieszkań powinna powstać w segmencie budownictwa społecznego. Zakładając, że w ramach budownictwa rynkowego możliwe jest sfinansowanie budowy ok. 75 000 mieszkań rocznie, a budownictwa socjalnego ok. 15 000, dla zrealizowania planowanej liczby nowych mieszkań konieczne jest budowanie średniorocznie około 275 000 mieszkań. Jest oczywiste, iż z braku dostatecznego potencjału wytwórczego ilość oddawanych do użytku mieszkań w pierwszych latach realizacji programu będzie niższa a w ostatnich wyższa od przeciętnej dla całego okresu.
9. Budownictwo rynkowe powinno być jak dotychczas finansowane przez nabywców o wyższych dochodach z ich środków lub z kredytów hipotecznych, które banki będą mogły sekurytyzować w formie listów zastawnych i pozyskiwać środki na dalsze kredyty m.in. z OFE, co dodatkowo pozwoli zdywersyfikować ich portfele. Budownictwo społeczne powinno być finansowane przez nabywców o przeciętnych i niskich dochodach, przy finansowym wsparciu ze strony budżetu państwa. Budownictwo socjalne powinno być w pełni finansowane przez gminy, przy wsparciu ze strony budżetu państwa w zakresie kosztów obsługi zadłużenia zaciągniętego na ten cel. Wykorzystanie kredytu na finansowanie rozwoju budownictwa mieszkaniowego, przy wsparciu państwa w przypadku budownictwa społecznego i socjalnego powinno wpłynąć na zwiększenie roli instytucji finansowych i rynku kapitałowego w polskiej gospodarce. Również podmioty budujące mieszkania i produkujące na potrzeby budownictwa i wyposażenia mieszkań, będą mogły wykorzystać rynek kapitałowy i GPW S.A. w Warszawie do pozyskania kapitału na zwiększenie skali swojej działalności. Zwiększenie sekurytyzacji polskiej gospodarki jest szczególnie istotne w związku z koniecznością zwiększenia jej konkurencyjności oraz pełnego wykorzystania konsekwencji reformy emerytalnej, która wykreowała nowe kategorie długoterminowych inwestorów finansowych i podaż długoterminowego kapitału inwestowane w interesie przyszłych emerytów.
10. Elementem wsparcia wszystkich form budownictwa powinno być tworzenie infrastruktury (uzbrajanie terenu) przez gminy, przy wsparciu ze strony budżetu państwa w zakresie kosztów obsługi zadłużenia zaciągniętego na ten cel. W miarę możności powinno być także pozyskiwane wsparcie Unii Europejskiej oraz kredytów Europejskiego Banku Inwestycyjnego na ten cel. Elementem programu powinna być także rewitalizacja centrów miejskich z wykorzystaniem środków pomocowych z Unii Europejskiej oraz kredytów z Europejskiego Banku Inwestycyjnego.
11. Budownictwo społeczne powinno być adresowane do rodzin, których nie stać na pozyskanie mieszkań na wolnym rynku (wtórnym lub pierwotnym). Przez rodzinę należy rozumieć małżeństwo. Pomoc państwa nie przysługiwała by rodzinom, których członkowie posiadali by tytuł prawny do innego mieszkania (z wyjątkiem rodzin mieszkających w mieszkaniach komunalnych lub socjalnych pod warunkiem opuszczenia tych mieszkań i zwrotu ich gminie po nabyciu mieszkania społecznego) oraz najemców mieszkań prywatnych, którzy opuszczą te mieszkania i zwrócą je właścicielowi po nabyciu mieszkania społecznego.
12. Mieszkania społeczne powinny mieć ograniczony metraż, koszt metra i kwota finansowania z kredytu, lecz ich standard powinien być przynajmniej średni. Ograniczenia te powinny służyć wyłączeniu z programu osób, które stać na sfinansowanie budowy lub nabycia mieszkania na zasadach rynkowych i adresowania pomocy państwa wyłącznie do rodzin o średnich i niskich dochodach. Zasadniczy metraż mieszkania społecznego nie powinien być większy niż 50 m2 na rodzinę, jednak w przypadku rodzin wielodzietnych, na każde dziecko powyżej 3 powinna przypadać możliwość zwiększenia tego metrażu o 10 m2, nie więcej jednak niż do 100 m2.Koszt metra kwadratowego mieszkania społecznego nie może przekraczać 3 tysięcy złotych.Kwota finansowania mieszkania społecznego z kredytu nie może przekraczać 100000 PLN na rodzinę, a w przypadku rodzin wielodzietnych na każde dziecko powyżej 3 powinna przypadać możliwość zwiększenia tej kwoty o 15000 PLN, nie więcej jednak niż do 200000 PLN łącznie na rodzinę.
13. Budownictwo społeczne powinno być finansowane z kredytów bankowych, na warunkach rynkowych. Państwo, za pośrednictwem Funduszu Mieszkaniowego administrowanego przez Bank Gospodarstwa Krajowego powinno zapewniać poręczenia tych kredytów, pod zabezpieczenie hipoteczne udzielane Funduszowi. Kredyty powinny być udzielane rodzinom zamierzającym nabyć mieszkanie. Do czasu wyodrębnienia lokalu i przeniesienia własności na rodzinę zabezpieczenie powinno być udzielone przez podmiot budujący mieszkanie, a środki z kredytu powinny być wypłacane na specjalny rachunek escrow kontrolowany przez bank udzielający kredytu (pod rygorem utraty poręczenia). Po wyodrębnieniu lokalu hipoteka automatycznie powinna obciążać wyodrębniony lokal. Kwoty poręczeń powinna każdorazowo określać ustawa budżetowa. Ze względu na poręczenia udzielane za pośrednictwem Funduszu Mieszkaniowego maksymalna wysokość odsetek pobieranych przez bank od zabezpieczonego w ten sposób kredytu hipotecznego związana będzie z rentownością instrumentów wolnych od ryzyka.
14. Budżet państwa powinien także partycypować w kosztach obsługi kredytów zaciągniętych na realizację mieszkań społecznych. Koszt zapłaty odsetek od kredytu obciążający rodzinę nie powinien przekroczyć 3% wartości kredytu rocznie, a łączne koszty obsługi kredytu nie powinny przekroczyć 6% kwoty kredytu rocznie, czyli 500 złotych miesięcznie przy kredycie w wysokości 100000 PLN.
15. Rozważyć należy kwestię utraty pomocy państwa w obsłudze i spłacie kredytu w przypadku nie zamieszkiwania rodziny w mieszkaniu społecznym przez okres dłuższy niż 6 miesięcy lub wynajęcia mieszkania osobie trzeciej. Zbycie mieszkania społecznego powinno być uwarunkowane zaliczeniem ceny w pierwszej kolejności na spłatę pozostałej do spłaty części kredytu, bezpośrednio na rachunek banku kredytującego.
16. Budownictwo socjalne powinno być adresowane wyłącznie do osób, których nie stać na zapewnienie sobie mieszkania na warunkach rynkowych lub w formie budownictwa społecznego. Budownictwo socjalne powinno zapewniać znacznie niższy standard niż budownictwo społeczne. Może ono powstawać na obrzeżach miast, w miejscach o mniejszej atrakcyjności inwestycyjnej. Powinno to zabezpieczać przed korzystaniem z tej formy zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przez osoby lepiej sytuowane, które stać bądź na skorzystanie z budownictwa społecznego, bądź na wolnym rynku. Budownictwo socjalne powinno być finansowane przez gminy w ramach realizacji ich zadań własnych, rozważyć należy możliwość dofinansowania kosztów obsługi kredytów zaciągniętych na sfinansowanie ich realizację przez budżet państwa w wysokości 1 kosztów odsetkowych
17. W przypadku finansowania uzbrojenia terenu przez gminy lub spółki komunalne bądź związki międzygminne, rozważyć należy możliwość dofinansowania kosztów obsługi kredytów zaciągniętych na sfinansowanie ich realizację przez budżet państwa w wysokości 1 kosztów odsetkowych.
18. Źródłem sfinansowania dodatkowych wydatków budżetu będą przesunięcia w strukturze wydatków budżetowych oraz dodatkowe wpływy podatkowe związane z ożywieniem w budownictwie oraz gałęziach pokrewnych. Spowoduje to wzrost wpływów z tytułu podatku CIT, VAT oraz podatku dochodowego.
19. Elementem wsparcia wszystkich form budownictwa powinno być uproszenie procedur związanych z załatwianiem formalności niezbędnych dla budownictwa mieszkaniowego, w tym budownictwa jednorodzinnego (planowanie przestrzenne, tryb uzyskiwania pozwoleń na budowę, protesty itp.). Formalności niezbędne do rozpoczęcia realizacji inwestycji mieszkaniowej są skomplikowane, przedłużają proces budowlany i przygotowania do niego, a część potencjalnych inwestorów zniechęcają do budowy własnych domów jednorodzinnych. Zmiany w zakresie przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym doprowadziły do ostatecznej utraty mocy obowiązującej starych planów zagospodarowania przestrzennego. W szeregu gmin jedynie fragmentarycznie zastąpiły je nowe plany. W ich braku, zasada dobrego sąsiedztwa uniemożliwia rozpoczęcie budowy mieszkalnej na terenach dotychczas niezabudowanych.
20. Niezbędne są ułatwienia w uchwalaniu przynajmniej fragmentarycznych planów zagospodarowania przestrzennego obejmujących zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (najwięcej uproszczeń w procedurze) i wielorodzinną. Ułatwienia te powinny przyspieszać proces opracowywania planów przez objęcie nimi jedynie tych obszarów, na których planowana ma być zabudowa mieszkaniowa, w tych przypadkach wyłączona powinna być też możliwość zaskarżania przez organizacje społeczne. Również pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych powinny być chronione przez zaskarżaniem przez organizacje społeczne, a w przypadku domów wielorodzinnych rola organizacji społecznych powinna być w istotny sposób ograniczona. Wskazane byłoby, by w szczególności realizacja budownictwa wielorodzinnego w większym stopniu wpasowywała się w otoczenie tworząc nowy ład architektoniczny, gwarantowany przez szczegółowe uregulowania dotyczące zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do budownictwa mieszkaniowego.
21. Przepisy o księgach wieczystych i hipotece powinny umożliwiać proste ustanawianie hipotek przez właścicieli nieruchomości na zabezpieczenie poręczeń Funduszu Mieszkaniowego (ze wskazaniem przyszłej nieruchomości, po wydzieleniu którą hipoteka będzie obciążać) i przenoszenie ich wyłącznie na nieruchomości wyodrębnione dla kredytobiorców kredytu zabezpieczonego tą hipoteką, tak by zmniejszyć ryzyko pozostałych mieszkańców oraz umożliwić wyodrębnianie pozostałych lokali bez konieczności uzyskiwania zgody Funduszu Mieszkaniowego.
22. Przyspieszeniu powinno ulec załatwianie formalności związanych z realizacją tzw. przyłączy na cele budownictwa jednorodzinnego poprzez maksymalne uproszczenie procedury, przy zachowaniu standardów niezbędnych do zachowania konkurencji.
23. Uporządkowanie kwestii własnościowych ułatwi obrót ziemią na cele mieszkaniowe i obrót mieszkaniami. Sprzyjać temu powinny także inicjatywy związane z przekształceniem użytkowania wieczystego we własność przy zachowaniu uprawnień wierzycieli hipotecznych.
24. Bezpieczeństwu obrotu powinno służyć obligatoryjne otwieranie rachunków powierniczych w przypadku budownictwa społecznego finansowanego z kredytów poręczanych przez Fundusz Mieszkaniowy.
25. W celu obniżenia kosztów budownictwa społecznego i tanich domów jednorodzinnych rozważyć można sfinansowanie przez władze publiczne (organy samorządu i administrację rządową) przetargów na opracowanie projektów typowych małych domów mieszkalnych, bliźniaków i domów szeregowych (tanich i energooszczędnych), które mogłyby być wykorzystane w ramach budownictwa społecznego i przez osoby o średnich dochodach. Organ organizujący konkurs po nabyciu praw do projektu udostępniałby go nieodpłatnie na swoim terenie. Poza potanieniem kosztów budowy, ułatwiłoby to i przyspieszyło procedurę uzyskiwania pozwolenia na budowę przy wykorzystaniu typowego projektu dostosowanego do specyfiki lokalnej.
26. Polityka mieszkaniowa powinna wspierać rozszerzanie zakresu własności mieszkaniowej, zarówno jeśli chodzi o nowe budownictwo jak i o przekształcanie mieszkań spółdzielczych w mieszkania o statusie własnościowym.
27. Dostępność do mieszkania uwarunkowana jest ostatecznym kosztem budowy i sprzedaży 1 m2 powierzchni użytkowej. Koszt ten zależy od wielu czynników, w tym uregulowań prawnych i podaży gruntów oraz mieszkań. Realizacja programu powinna zwiększyć konkurencję na rynku, polepszyć dostęp do informacji dla uczestników rynku, udrożnić proces inwestycyjny i zwiększyć podaż uzbrojonych gruntów oraz mieszkań. Nowe mieszkania na rynku pierwotnym mogą także zwiększyć podaż mieszkań na rynku wtórnym, a także umożliwić zwolnienie części mieszkań komunalnych i powstrzymać dekapitalizację części zasobów mieszkaniowych.
28. Konieczne jest dalsze wzmocnienie ochrony praw konsumenta poprzez lepsze ustawowe uregulowanie pozycji nabywcy mieszkania względem dewelopera i spółdzielni mieszkaniowej. Obecna pozycja nabywcy wobec tych podmiotów jest nierównoprawna. Zmiany prawne okażą się jednak skuteczne, jeśli będziemy mieli do czynienia z dobrze działającym konkurencyjnym rynkiem, który umożliwi wyeliminowanie podmiotów nierzetelnych i nie zapewniających należytej ochrony nabywcom budowanych przez nie mieszkań.
|
|
 |
|
